公司遇到房企買(mǎi)房送汽車(chē)的財稅如何處理？

　目前，房企營(yíng)銷(xiāo)的模式多種多樣，買(mǎi)房送車(chē)位、送家電、送汽車(chē)、送購物卡等，本文描述的是買(mǎi)房送汽車(chē)的情況，實(shí)務(wù)中還是存在很多操作上的疑問(wèn)。買(mǎi)房送汽車(chē)到底要不要視同銷(xiāo)售，要不要代扣代繳個(gè)人所得稅呢?本文將一一進(jìn)行分析。

　　案例：某房地產(chǎn)公司是一般納稅人，近期銷(xiāo)售的樓盤(pán)擬開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，凡購買(mǎi)該公司商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)可以獲贈國產(chǎn)小汽車(chē)一臺，自然人甲購買(mǎi)了一間寫(xiě)字樓，成交價(jià)款163.5萬(wàn)元，成本價(jià)120萬(wàn)元，贈送的小汽車(chē)價(jià)值11.3萬(wàn)元。

　　問(wèn)題一：買(mǎi)房送汽車(chē)到底要不要視同銷(xiāo)售?

　　1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國稅函〔2008〕875號)：

　　三、企業(yè)以買(mǎi)一贈一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的不屬于捐贈,應將總的銷(xiāo)售金額按各項商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分攤確認各項的銷(xiāo)售收入。

　　從企業(yè)所得稅法條的規定不難看出，如果買(mǎi)一贈一銷(xiāo)售的均是本企業(yè)商品，應按照搭配銷(xiāo)售的方式，將成交價(jià)在兩種商品的公允價(jià)格中分攤。如果贈送的是外購商品，要如何處理呢?

　　實(shí)務(wù)中，房企為了達到銷(xiāo)售目標，通常會(huì )全額確認房產(chǎn)的銷(xiāo)售收入，不做搭配銷(xiāo)售，不分攤房產(chǎn)和汽車(chē)的公允價(jià)格，購入汽車(chē)的成本直接計入了銷(xiāo)售費用處理。

　　2、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財政部 國家稅務(wù)總局第50號令)

　　第四條 單位或者個(gè)體 工商戶(hù)的下列行為,視同銷(xiāo)售貨物:

　　(一)將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷(xiāo);

　　(二)銷(xiāo)售代銷(xiāo)貨物;

　　(三)設有兩個(gè)以上機構并實(shí)行統一 核算的納稅人,將貨物從一個(gè)機構移送其他機構用于銷(xiāo)售,但相關(guān)機構設在同一縣(市)的除外;

　　(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目;

　　(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費;

　　(六)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資,提供給其他單位或者個(gè)體工商戶(hù);

　　(七)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者;

　　(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無(wú)償贈送其他單位或者個(gè)人。

　　增值稅法條中，購進(jìn)貨物無(wú)償贈送需要視同銷(xiāo)售，那么買(mǎi)房送汽車(chē)的業(yè)務(wù)，是否為“無(wú)償”呢?小編認為應是有償行為!不買(mǎi)房肯定無(wú)法得到汽車(chē)。所以在這個(gè)層面上將不應適用視同銷(xiāo)售。

　　但結合到具體業(yè)務(wù)，買(mǎi)房送車(chē)的業(yè)務(wù)模式不同，也就要區分不同情況，判斷是否需要視同銷(xiāo)售?要點(diǎn)是：結合企業(yè)的業(yè)務(wù)模式以及增值稅的鏈條抵扣原則，如果房企購入的汽車(chē)取得了進(jìn)項發(fā)票，那么贈送時(shí)按照銷(xiāo)售處理確認銷(xiāo)項，增值稅抵扣鏈條才能完整!此時(shí)應當視同銷(xiāo)售;如果房企沒(méi)有取得進(jìn)項，給4S店直接付款但不取得發(fā)票，實(shí)質(zhì)上是以支付現金的方式全額計入了銷(xiāo)售費用，此時(shí)就不需要視同銷(xiāo)售。具體案例賬務(wù)處理時(shí)會(huì )講到。

　　問(wèn)題二：買(mǎi)房送汽車(chē)要不要代扣代繳個(gè)人所得稅?

　　1、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號)：

　　企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中,隨機向本單位以外的個(gè)人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò )紅包，下同) ,以及企業(yè)在年會(huì )、座談會(huì )、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈送禮品,個(gè)人取得的禮品收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅,但企業(yè)贈送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。

　　故買(mǎi)房送汽車(chē)行為，客戶(hù)在成交后時(shí)候取得的汽車(chē)，由于已經(jīng)支付了對價(jià)，不交個(gè)人所得稅;如果對于未成交贈送或者隨機贈送，那么客戶(hù)收到的贈品汽車(chē)應按照“偶然所得”由房企代扣代繳個(gè)人所得稅。

　　問(wèn)題三：買(mǎi)房送汽車(chē)的賬務(wù)處理

　　在實(shí)際操作中，由于汽車(chē)要憑《機動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統一發(fā)票》才能上牌，因此客戶(hù)必須取得汽車(chē)銷(xiāo)售發(fā)票，房企按外購汽車(chē)是否過(guò)戶(hù)，區分如下情況：

　　1、房企購買(mǎi)汽車(chē)后，登記在自己名下，待銷(xiāo)售成交后，再將汽車(chē)過(guò)戶(hù)至客戶(hù)名下，4S店向房企開(kāi)具發(fā)票，房企給客戶(hù)開(kāi)具汽車(chē)銷(xiāo)售發(fā)票。此時(shí)，賬務(wù)處理如下：

　?、?購入汽車(chē)時(shí)：

　　借：固定資產(chǎn)——汽車(chē) 10

　　應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額)1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí)：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：累計折舊(如有)

　　固定資產(chǎn)清理 10

　　貸：固定資產(chǎn) 10

　　借：資產(chǎn)處置損益——汽車(chē) 11.3

　　貸：固定資產(chǎn)清理 10

　　應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額)1.3

　　此時(shí)，房企按照銷(xiāo)售二手車(chē)核算賬面的汽車(chē)，但缺點(diǎn)是：需要大批量辦理車(chē)輛的過(guò)戶(hù)以及二手車(chē)銷(xiāo)售手續，且配合客戶(hù)過(guò)戶(hù)汽車(chē)，執行起來(lái)較為繁瑣，通常企業(yè)是不愿意采用這種方式的。

　　2、房企支付汽車(chē)價(jià)款后不過(guò)戶(hù)，暫不提貨，待銷(xiāo)售達成后，由客戶(hù)自行去4S店提貨，4S店向房企開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，房企的賬務(wù)處理如下：

　?、?支付汽車(chē)價(jià)款時(shí)：

　　借：銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 10

　　應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額) 1.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí)：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　借：銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 1.3

　　貸：應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 1.3

　　從業(yè)務(wù)本質(zhì)上看，第1種和第2種的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是一樣的，只是房企是否提車(chē)的區別，在賬務(wù)處理上，企業(yè)更愿意選擇第2種方式較為簡(jiǎn)便。

　　3、房企支付汽車(chē)價(jià)款后不過(guò)戶(hù)，暫不提貨，待銷(xiāo)售達成后，由客戶(hù)自行去4S店提貨，4S店向客戶(hù)直接開(kāi)具發(fā)票。此時(shí)，房企的賬務(wù)處理如下：

　?、?支付汽車(chē)價(jià)款時(shí)：

　　借：銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 11.3

　　貸：銀行存款 11.3

　?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí)：

　　借：銀行存款/應收賬款 163.5

　　貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150

　　應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5

　　借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120

　　貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120

　　這也是比較常見(jiàn)的處理方式，需要提醒的是，此時(shí)房企向4S店支付了汽車(chē)款，客戶(hù)直接提車(chē)，房企無(wú)法取得購車(chē)發(fā)票，本質(zhì)上相當于現金贈送了。此時(shí)房企依然將支付的汽車(chē)款計入銷(xiāo)售費用，附件是房企的營(yíng)銷(xiāo)方案、活動(dòng)現場(chǎng)照片、支付給4S店的轉賬記錄等，依據《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》，全額在所得稅前扣除。但是為避免各地區的稅務(wù)機關(guān)對于稅前扣除憑證存在爭議，建議提前與主管機關(guān)溝通，獲得認可!