目前,房企營(yíng)銷(xiāo)的模式多種多樣,買(mǎi)房送車(chē)位、送家電、送汽車(chē)、送購物卡等,本文描述的是買(mǎi)房送汽車(chē)的情況,實(shí)務(wù)中還是存在很多操作上的疑問(wèn)。買(mǎi)房送汽車(chē)到底要不要視同銷(xiāo)售,要不要代扣代繳個(gè)人所得稅呢?本文將一一進(jìn)行分析。
案例:某房地產(chǎn)公司是一般納稅人,近期銷(xiāo)售的樓盤(pán)擬開(kāi)展營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),凡購買(mǎi)該公司商業(yè)地產(chǎn)的客戶(hù)可以獲贈國產(chǎn)小汽車(chē)一臺,自然人甲購買(mǎi)了一間寫(xiě)字樓,成交價(jià)款163.5萬(wàn)元,成本價(jià)120萬(wàn)元,贈送的小汽車(chē)價(jià)值11.3萬(wàn)元。
問(wèn)題一:買(mǎi)房送汽車(chē)到底要不要視同銷(xiāo)售?
1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》(國稅函〔2008〕875號):
三、企業(yè)以買(mǎi)一贈一等方式組合銷(xiāo)售本企業(yè)商品的不屬于捐贈,應將總的銷(xiāo)售金額按各項商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分攤確認各項的銷(xiāo)售收入。
從企業(yè)所得稅法條的規定不難看出,如果買(mǎi)一贈一銷(xiāo)售的均是本企業(yè)商品,應按照搭配銷(xiāo)售的方式,將成交價(jià)在兩種商品的公允價(jià)格中分攤。如果贈送的是外購商品,要如何處理呢?
實(shí)務(wù)中,房企為了達到銷(xiāo)售目標,通常會(huì )全額確認房產(chǎn)的銷(xiāo)售收入,不做搭配銷(xiāo)售,不分攤房產(chǎn)和汽車(chē)的公允價(jià)格,購入汽車(chē)的成本直接計入了銷(xiāo)售費用處理。
2、《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細則》(財政部 國家稅務(wù)總局第50號令)
第四條 單位或者個(gè)體 工商戶(hù)的下列行為,視同銷(xiāo)售貨物:
(一)將貨物交付其他單位或者個(gè)人代銷(xiāo);
(二)銷(xiāo)售代銷(xiāo)貨物;
(三)設有兩個(gè)以上機構并實(shí)行統一 核算的納稅人,將貨物從一個(gè)機構移送其他機構用于銷(xiāo)售,但相關(guān)機構設在同一縣(市)的除外;
(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應稅項目;
(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個(gè)人消費;
(六)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資,提供給其他單位或者個(gè)體工商戶(hù);
(七)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者;
(八)將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無(wú)償贈送其他單位或者個(gè)人。
增值稅法條中,購進(jìn)貨物無(wú)償贈送需要視同銷(xiāo)售,那么買(mǎi)房送汽車(chē)的業(yè)務(wù),是否為“無(wú)償”呢?小編認為應是有償行為!不買(mǎi)房肯定無(wú)法得到汽車(chē)。所以在這個(gè)層面上將不應適用視同銷(xiāo)售。
但結合到具體業(yè)務(wù),買(mǎi)房送車(chē)的業(yè)務(wù)模式不同,也就要區分不同情況,判斷是否需要視同銷(xiāo)售?要點(diǎn)是:結合企業(yè)的業(yè)務(wù)模式以及增值稅的鏈條抵扣原則,如果房企購入的汽車(chē)取得了進(jìn)項發(fā)票,那么贈送時(shí)按照銷(xiāo)售處理確認銷(xiāo)項,增值稅抵扣鏈條才能完整!此時(shí)應當視同銷(xiāo)售;如果房企沒(méi)有取得進(jìn)項,給4S店直接付款但不取得發(fā)票,實(shí)質(zhì)上是以支付現金的方式全額計入了銷(xiāo)售費用,此時(shí)就不需要視同銷(xiāo)售。具體案例賬務(wù)處理時(shí)會(huì )講到。
問(wèn)題二:買(mǎi)房送汽車(chē)要不要代扣代繳個(gè)人所得稅?
1、《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號):
企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動(dòng)中,隨機向本單位以外的個(gè)人贈送禮品(包括網(wǎng)絡(luò )紅包,下同) ,以及企業(yè)在年會(huì )、座談會(huì )、慶典以及其他活動(dòng)中向本單位以外的個(gè)人贈送禮品,個(gè)人取得的禮品收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個(gè)人所得稅,但企業(yè)贈送的具有價(jià)格折扣或折讓性質(zhì)的消費券、代金券、抵用券、優(yōu)惠券等禮品除外。
故買(mǎi)房送汽車(chē)行為,客戶(hù)在成交后時(shí)候取得的汽車(chē),由于已經(jīng)支付了對價(jià),不交個(gè)人所得稅;如果對于未成交贈送或者隨機贈送,那么客戶(hù)收到的贈品汽車(chē)應按照“偶然所得”由房企代扣代繳個(gè)人所得稅。
問(wèn)題三:買(mǎi)房送汽車(chē)的賬務(wù)處理
在實(shí)際操作中,由于汽車(chē)要憑《機動(dòng)車(chē)銷(xiāo)售統一發(fā)票》才能上牌,因此客戶(hù)必須取得汽車(chē)銷(xiāo)售發(fā)票,房企按外購汽車(chē)是否過(guò)戶(hù),區分如下情況:
1、房企購買(mǎi)汽車(chē)后,登記在自己名下,待銷(xiāo)售成交后,再將汽車(chē)過(guò)戶(hù)至客戶(hù)名下,4S店向房企開(kāi)具發(fā)票,房企給客戶(hù)開(kāi)具汽車(chē)銷(xiāo)售發(fā)票。此時(shí),賬務(wù)處理如下:
?、?購入汽車(chē)時(shí):
借:固定資產(chǎn)——汽車(chē) 10
應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額)1.3
貸:銀行存款 11.3
?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí):
借:銀行存款/應收賬款 163.5
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150
應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120
借:累計折舊(如有)
固定資產(chǎn)清理 10
貸:固定資產(chǎn) 10
借:資產(chǎn)處置損益——汽車(chē) 11.3
貸:固定資產(chǎn)清理 10
應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額)1.3
此時(shí),房企按照銷(xiāo)售二手車(chē)核算賬面的汽車(chē),但缺點(diǎn)是:需要大批量辦理車(chē)輛的過(guò)戶(hù)以及二手車(chē)銷(xiāo)售手續,且配合客戶(hù)過(guò)戶(hù)汽車(chē),執行起來(lái)較為繁瑣,通常企業(yè)是不愿意采用這種方式的。
2、房企支付汽車(chē)價(jià)款后不過(guò)戶(hù),暫不提貨,待銷(xiāo)售達成后,由客戶(hù)自行去4S店提貨,4S店向房企開(kāi)具發(fā)票。此時(shí),房企的賬務(wù)處理如下:
?、?支付汽車(chē)價(jià)款時(shí):
借:銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 10
應交稅費——應交增值稅(進(jìn)項稅額) 1.3
貸:銀行存款 11.3
?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí):
借:銀行存款/應收賬款 163.5
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150
應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120
借:銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 1.3
貸:應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 1.3
從業(yè)務(wù)本質(zhì)上看,第1種和第2種的業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)是一樣的,只是房企是否提車(chē)的區別,在賬務(wù)處理上,企業(yè)更愿意選擇第2種方式較為簡(jiǎn)便。
3、房企支付汽車(chē)價(jià)款后不過(guò)戶(hù),暫不提貨,待銷(xiāo)售達成后,由客戶(hù)自行去4S店提貨,4S店向客戶(hù)直接開(kāi)具發(fā)票。此時(shí),房企的賬務(wù)處理如下:
?、?支付汽車(chē)價(jià)款時(shí):
借:銷(xiāo)售費用——汽車(chē) 11.3
貸:銀行存款 11.3
?、?買(mǎi)房送汽車(chē)時(shí):
借:銀行存款/應收賬款 163.5
貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——房產(chǎn) 150
應交稅費——應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 13.5
借:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——房產(chǎn) 120
貸:開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房產(chǎn) 120
這也是比較常見(jiàn)的處理方式,需要提醒的是,此時(shí)房企向4S店支付了汽車(chē)款,客戶(hù)直接提車(chē),房企無(wú)法取得購車(chē)發(fā)票,本質(zhì)上相當于現金贈送了。此時(shí)房企依然將支付的汽車(chē)款計入銷(xiāo)售費用,附件是房企的營(yíng)銷(xiāo)方案、活動(dòng)現場(chǎng)照片、支付給4S店的轉賬記錄等,依據《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》,全額在所得稅前扣除。但是為避免各地區的稅務(wù)機關(guān)對于稅前扣除憑證存在爭議,建議提前與主管機關(guān)溝通,獲得認可!
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