商鋪原價(jià)出售需要繳稅嗎？

　問(wèn)：108萬(wàn)買(mǎi)的商鋪如果原價(jià)賣(mài)，要繳多少稅?

　　解答：

　　需要區分很多種情況。

　　(一)出售方屬于個(gè)人

　　假如有購買(mǎi)發(fā)票證明是原價(jià)出售的，只是不需要繳納個(gè)人所得稅。

　　對于商鋪出售，幾乎不存在稅收優(yōu)惠政策，因此個(gè)人出售商鋪涉及到增值稅及其附加稅費、印花稅。

　　1.增值稅及其附加

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第四條規定：“小規模納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉讓其購買(mǎi)的住房外，按照以下規定繳納增值稅：

　　(一)小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　(二)小規模納稅人轉讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

　　除其他個(gè)人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅;其他個(gè)人按照本條規定的計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。”

　　因此，對于小規模納稅人(個(gè)人也屬于)出售不動(dòng)產(chǎn)需要區分為外購與自建兩種情形，然后按照上述規定計算應繳納的增值稅。如果個(gè)人是外購的商鋪原價(jià)出售，只要價(jià)格是公允的，且有原購買(mǎi)發(fā)票證明是原價(jià)出售的，按照上述規定計算的應交增值稅就為零。

　　附加稅費是指城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，是根據實(shí)際繳納的增值稅計算的。

　　2.印花稅

　　商鋪轉讓?zhuān)瑢儆诓粍?dòng)產(chǎn)轉讓?zhuān)鶕?022年7月1日正式實(shí)施的《印花稅法》規定，不動(dòng)產(chǎn)轉讓需要按照“產(chǎn)權轉移數據”繳納印花稅，稅率為價(jià)款的萬(wàn)分之五。

　　個(gè)人出售商鋪即便是原價(jià)出售，也是需要繳納印花稅的(包括企業(yè))。

　　(二)出售方屬于企業(yè)的

　　1.企業(yè)所得稅

　　企業(yè)出售商鋪，取得的收入應作為當期的財產(chǎn)轉讓收入，計入當期應稅收入;商鋪原購買(mǎi)價(jià)款和稅法等作為計稅基礎，減去已經(jīng)依法稅前扣除的折舊額，剩余金額可以在當期進(jìn)行稅前扣除。

　　因此，企業(yè)即便是原價(jià)出售，如果前期已經(jīng)有折舊額稅前扣除過(guò)，出售依然會(huì )產(chǎn)生固定資產(chǎn)處置利得，增加當期的應納稅所得額。

　　2.增值稅

　　企業(yè)分為增值稅小規模納稅人和一般納稅人。小規模納稅人出售商鋪的增值稅處理，詳見(jiàn)前面“出售方屬于個(gè)人”的內容，不再贅述。

　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第14號)第三條規定：“一般納稅人轉讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規定繳納增值稅：

　　(一)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　(二)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法計稅，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　(三)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　(四)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　(五)一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。

　　(六)一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用為銷(xiāo)售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部?jì)r(jià)款和價(jià)外費用，按照5%的預征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預繳稅款，向機構所在地主管?chē)悪C關(guān)申報納稅。”

　　對于一般納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)，增值稅規定與計算就比較復雜了，需要區分上述6種情況。不管哪種情況，作為一般納稅人在原價(jià)出售商鋪時(shí)，都是需要計算應繳納增值稅稅額的。